国内房产圈的“金九银十”马上就要到来了,又到楼市蜜月期,开发商在这段时间大力“促销”集中推货,不过新海外小编发现,近几年海外房产也迎来了“金九银十”。随着财富的累积和消费理念的不断升级,海外资产配置越来越深入人心,大批中产阶级加入其中,海外买房的队伍也日渐壮大,东南亚国家现已成为国人投资热地。8月3日,有路将通过新海外直播发布,面向东南亚资产及物业管理、金融合作伙伴,介绍有路的战略布局和取得的成绩,同时发布全球资产端开放平台——Uoolu+,并全球独家首发《中国投资者泰国置业数据报告》,与各位与会者共同探讨中国投资者置业以泰国为典型的东南亚地区的发展现状、行业挑战与未来海外房产投资趋势。对东南亚房产投资尤其是泰国房产投资的小伙伴别错过本次直播!相关阅读:嫌三亚太贵
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2018年7月17日由出国、移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的2018全球资产配置高峰论坛在京隆重召开。本次活动主题为:海外资产配置如何“顺势而为”,移民、海外房产领域大咖云集,聚焦2018年全球资产配置新形势。以下是金征远皇家移民总裁金正连在本次活动中的发言实录:

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在房地产调控持续、金融监管从严的背景下,国内投资者——尤其是高净值投资者的投资需求,越发难以得到满足。根据澎湃新闻的统计,2018年两会结束之后,不到两个星期的时间,已有14个城市出台楼市调控新政,其中包括摇号卖房、造假禁止购房等非常规措施。业内人士表示,此举表明房地产调控将持续。另,2018年3月28日,《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式通过,百万亿规模的资管行业面临洗牌。有业内人士对《中国房地产金融》表示,资管新规对投资者也有一定冲击,以前(钱)可以放在P2P里面,现在连支付宝都有限额了。钱放在哪里,这是个问题,为此马云曾表示,(资产)超过一两千万,麻烦就来了,你要考虑增值,是买股票好、买债券好、还是买房地产好。超过一两个亿的时候,麻烦就大了。北斗投资、海投家CEO程欢对《中国房地产金融》表示,海外置业,是一种拥有很大发展潜力的投资方式。01
海外资产:多元化资产配置数据显示,2011年,高净值人群中配置海外资产的比例为19%,此后逐年上涨,截至2017年已升至56%。已在东南亚购置房产的某金融从业者表示,对于投资者来说,进行海外置业已成为一件自然而然的事。我身边的一些朋友——有私募基金经理,有银行中高层管理人员,都有海外房产,跟他们接触的时候,我了解到(海外置业)是一个可以考虑的选择。海外投资正在爆发新的生命力。网易房产家居全国总经理张媛媛说,我们有一个后台数据,每天可以接到海外房产的来电咨询,有同事在2017年8月份的时候告诉我,2016年之前来电并没有那么多,但是到了2017年,一周的来电量是去年一整年的几倍。程欢表示,从资产配置多元化的角度来看,进行海外资产配置是一个不错的选择。数据显示,在美国,海外资产配置的比例接近1/4,而中国只有3%。根据高力国际的报告,2017年中国在海外房地产的投资额创下历史新高,达到2502亿元,较2016年增长8%。这其中,对亚洲房地产的投资额上升34%,对欧洲房地产的投资额飙升336%。如前所述,国内投资需求的供不应求,是海外资产配置增长迅速、且前景广阔的重要原因。一方面,随着中国经济的发展,国人的财富迅速积累,高净值人群的数量持续增多。数据显示,2017年,可投资产在100万元到500万元的国人数量已经突破2000万。另一方面,国内投资方式相对单一、投资渠道相对有限。据了解,REITs之所以目前如此受关注,一部分的原因就在于,其为投资者提供了新的投资路径。02
东南亚房产:一带一路引契机根据高力国际的报告,2017年,中国在美国、欧洲、亚洲的物业资产投资,呈现出分化的趋势。这其中,对美国的物业资产投资下降64%。对欧洲的物业资产投资虽然上涨336%(达187亿美元),但是如果剔除中投(CIC)对黑石Logicor物流业务的收购(144亿美元),中国对欧洲的物业资产投资保持平稳。不同于美国和欧洲,中国对亚洲物业资产的投资增长明显,2017年上涨34%,达到125亿美元。这样的增长离不开一带一路。高力国际在《中国一带一路倡议——龙腾亚洲》的报告中指出:未来五年,在中国整体经济和人民币保持强劲的大背景下,中国的一带一路宏伟计划将推动中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场,面向中亚国家的大规模投资将紧随其后。一带一路的倡导加速了马来西亚的发展,引燃了新一批投资热潮。马来西亚富力公主湾项目上海区域销售总经理吴强表示。在程欢看来,根据投资者需求的不同,海外置业大致可以分为两类:其一,投资者更看重海外房产的附加价值,比如教育、环境、养老、移民等等。这部分投资者更倾向于购买英、美、澳、加等地的房产。其二,投资者更看重升值空间,也就是海外房产的投资价值。吴晓波在今年的跨年演讲中说,要投穷国家。随着全球制造业的新一轮转移,一些东南亚国家——像泰国、马来西亚,跟以前的亚洲四小龙和之后的中国一样,面临很大的发展机遇。程欢说。他同时表示,中国企业的国际化进程,也会加大这些国家和地区的投资价值。03
中企出海推高投资价值据了解,小米手机在印度和东南亚拥有可观的市场份额,支付宝和微信支付正在进入越来越多的国家,摩拜和ofo的战火早已烧到国外,滴滴也在全球范围与Uber展开正面对决。除此之外,在当下火热的新能源汽车行业,一些新晋的国内互联网车企也将目光对准了海外,在早期就开始全球化布局。比如蔚来汽车,其设计中心和研究中心分布在硅谷、慕尼黑、伦敦,比如车和家,2017年陆续宣布,同部分欧洲国家合作开展共享汽车业务。中国企业出海已成大势所趋,就如同早已如此运作的美国企业一样。一个美国的创业者在考虑在哪里办公、在哪里开展业务的时候,他所考虑的范围不仅仅局限在美国,而是全球范围。一位投资人曾这样表述。正因为此,毛大庆的联合办公企业优客工场正在加速全球化。原因在于,服务企业的联合办公们,只有满足企业在世界各地的办公需求,才能更好地服务他们。有业内人士对《中国房地产金融》表示,wework之所以是联合办公行业的龙头老大,就在于其全球化程度高,能更好地满足跨国办公的需求。高力国际认为,中国投资者对新加坡的投资热情将保持高涨,主要原因在于,新加坡的写字楼和住宅市场将进入持续数年的上升期。莱坊新加坡研究与咨询部门主管陈姳潓表示,从2017年5月份起,新加坡集体销售市场的热度迅速上升,共达成25笔交易,销售额79亿新元。此前两季度的未售出库存仅为17500套,创历史新低。04
平台竞争,瞄准痛点数据显示,2017年,可投资产在100万元到500万元的国人数量已经突破2000万,其中有28.3%(566万人)持有海外资产。在海外置业形成一定规模、且前景广阔的背景下,新的海外置业平台正在涌现。根据美国《赫芬顿邮报》的报道,居外网已与京东签署一项协议,在京东网上推销海外物业。根据协议,京东网先期将推出加拿大、澳大利亚、英国、美国的房源。记者上京东网查阅,在京东房产的海外房产栏目里,能看到居外网的页面,当中有两个海外房产项目。另,2018年3月底,北斗投资联合网易房产成立海投家。据了解,海投家是海外置业一站式服务平台,运用互联网提供线上到线下的升级服务,业务范围包括租售、教育、养老、身份规划等等。虽然海外置业渐成趋势,但是国人在进行海外置业的过程中,仍有许多需要注意的问题。这其中,资产的安全性就是其一。政治稳定是做海外投资很重要的一点。吴强说,无论投的是不动产还是其他资产,国家如果不稳定,轻则投资没有办法增值,重则所有的钱砸在水里。正大项目MQDC中国区总裁祝惇若表示,进行海外投资,资产安全是第一位,之后才是投资回报或者其他目的。程欢表示,对资产安全性的评估,是海投家进行海外房产评估的重要内容,依据‘严选全球房源’的理念,海投家只严选匹配度85%以上的产品。实际上,除了资产安全,海外置业还存在诸多痛点,如何有效地解决这些痛点,成了各平台的竞争点。海外置业存在很多痛点,比如语言不通、信息不对称、买房之后如何出租、如何托管、以及如何出售等等。程欢说,行业里目前还没有特别值得信赖的平台,为此我们推出海投家,希望针对这些痛点进行服务。据了解,是否有在建的大型基建项目,是海外置业平台在选择房源时,会重点考虑的问题。此外,根据高力国际的报告,高品质存量物业的稀缺性表明,与当地合作伙伴共同开发项目,将成为进入当地市场最有效的方式。

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《英国金融时报》对中国家庭对外投资的年度保密调查中发现,尽管中国实施严格的资本管制政策,但还是有越来越多的中国投资者打算在未来两年增加离岸资产持有量,而主要目的也从增大获利转变成了对冲风险。

主持人:首先请金总分享第一个问题:中国投资者占领全球投资市场,2018年海外移民置业的焦点将集中在哪儿?

房地产仍将继续作为最受海外投资者欢迎的热门投资产品。美国是海外房地产投资的头号目的地,东南亚置业也越来越受到海外投资者的追捧。

金正连:我稍微整理了一下。有一些数据需要给大家讲一下,2017年严格的调控下,国人买房热情不减,跨国房地产投资总额达到452亿美元,同比98.4%强劲增长。中国投资占主导地位,还有2015年中国富豪花300亿美元投资海外房产,就说明买房置业永远是国人最热衷的投资产品。中国投资者海外资产配置仍以不动产为主,除了出于规避风险的目的而进行海外资产配置以外,还有相当一部分中国精英是为了移民,而自住购买行为,而移民为目的的购房在欧洲比较多,海外置业有这两个最大的吸引点,一个是房产性价比高,另一个是房产的产权优势。海外人群的构成来看,纯投资现在上升的趋势逐年在增加。

另外,调查发现,越来越多的中国投资者采取了多样化海外投资的形式,并不单单局限于房地产投资,更加有经验的中国投资者开始通过投资海外证券市场获取更多的回报。

我从投资的角度来说房产,一般判断一个国家或地区的房地产市场是否为上升市场,要从短期,中期,长期三个维度来分析,影响房产投资的主要因素是房价,什么决定房价?把脉一个城市的房价走势,政策、土地和人口是三个关键。

中国越来越严格的资本管控制度没能打击中国民众对海外投资的强烈意愿。英国金融时报的调查研究结果表明:尽管在过去的一年时间里,中国政府当局不断的收紧政策,控制资本外流,但还是有56.8%的中国海外投资者表示会在接下来的两年时间内将更多的流动资本转移到国外。

短期看政策,应该投资哪里?目前地处东南亚四小虎之首的泰国,是中国一带一路政策核心国,东盟物流,贸易和金融中心,是东盟与中国的桥梁,这就给泰国带来了难得的发展机遇。中期看泰国土地供应,土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因,曼谷的市中心往年的土地价格增长是5%-10%,现在已经到了10%-30%。土地成本的增加直接助推了新盘售价的上涨。最后一点,长期看人口流动,东南亚拥有6.48亿人口总数,泰国作为东盟的中心,政治,经济稳定,就业充分,失业率极低;曼谷是泰国首都和最大城市,也是著名的旅游城市。从人口红利层面,能让我们对于泰国房地产增值有一个良好的预期,而房地产是信心市场,全球的投资者都有信心,蜂拥而至,势必又进一步加快了泰国尤其是核心区域的房价上涨。

与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在英美等发达国家大城市置业的需求不同,投资东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起;世邦魏理仕的一份报告中指出,中国内地于2017年上半年再度成为亚洲区内最大的跨境房地产资金来源地。中国内地房地产发展商及综合企业于上半年离岸房地产交易中,亦成为举足轻重的买家。

主持人:中国投资者占领海外市场,海外移民置业的焦点在哪里?

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金正连:从海外移民分析,美国、加拿大、澳大利亚等移民大国政策逐渐缩紧的政策下,欧洲各国纷纷打开了投资移民大门,利用良好的自然条件和优厚的福利待遇吸引了更多的投资者,规划海外身份尽享欧洲福利与环境,全球享受,世代产权房产,更有优待,坐享投资收益,这些纷纷让国人投入欧洲的拥抱。

受到房地产调控政策的影响,去年国内楼市“金九银十”火爆的置业场景难以再现。而更多的中国买家将资产配置投向“一带一路”的东南亚国家。这些国家,正在日益成为中国买家的“新宠”。诸如泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等国家。

从6月22日希腊的主权债务危机解除,宣告了欧债危机的终结,说明欧元区经济的向好。这为希腊重返国际金融市场、恢复经济增长提供缓冲空间。目前希腊经济的增长和旅游业的繁荣,已经带动了房价及租金的上涨。就雅典房价数据显示,2016年与前几年相比房价上升了10%,预测说还有20%的上升潜力,而经过全球金融危机和欧债危机的希腊,房产的价格还是处于低位。所以说希腊买房投资移民项目还是欧洲最低门槛的移民项目之一。

目前泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名,仅次美国和澳洲,去年2季度中国买家在居外网对泰国房源的查询、咨询量比前年同期涨147%。而除了泰国以外,中国买家对马来西亚房的兴趣也猛涨,去年2季度居外网马来西亚房源访问与咨询量比前年同期增加95%。

主持人:我们前一个环节沟通了,整个海外置业也是,不管是移民或者是投资的用户的话,实际上都是成为他们的首选,但是这个也跟中国喜欢买房这个习惯是有很紧密的联系。但是实际上大家也知道国内最近的房地产调控非常严,而我们之前也谈到,海外置业,包括海外投资的群体不断扩大,包括中国的M2增发造成人民币泡沫鼓励很多人做海外资产配置。针对这种很庞大的群体,包括很好的、非常微妙的时间点,针对越来越大的海外置业的群体,可能从高净值人群到白领,针对扩展群体的话,我们怎么样能够做一个更好的海外的资产配置呢?也可能其中房产是一个方面,还有很多可选择的,包括保险,包括各种金融产品,实际上都可以成为我们的选择。针对这样的一个很大的需求的话,您能给一些您这边的建议吗?

对此,业内人士表示,那些嗅觉灵敏的投资者和金融机构现在看好“一带一路”概念的效应,将目光投向更多还未经历房价增长的东南亚国家。而这样转向也使东南亚房产成为今秋投资热土。

金正连:随着国际化的不断加深,成功人士都在寻求积极、稳定、收益高的资产配置结构,中国需要海外资产配置对冲国家风险,甚至对冲汇率,就刚才您说的利率,还有购买力的风险。目前中国人海外资产配置比例并不高,而且可以说才刚刚开始,发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右。中国家庭的海外资产配置目前是4-5%左右,95%的中国家庭是没有海外资产的,所以说从资产配置的角度可以把视野放在全球。其中外币和海外购房是投资者的首选。

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第一类是,经过十多年房价的上涨,国内一二线城市房价被炒得很高,而受到“一带一路”概念
的影响,国内高端炒房团则将目前盯上了“估值洼地”的东南亚房产。

第二类是,国内一些有实力的房企,想通过购房再出租的形式,来投资房地产。具有永久产权的公寓房成为了大多数中国买家的首选。当然,也有一些私人买家以公司名义购买别墅后出租。这类投资者在购房时会从投资、度假、旅行、父母养老等多个方面进行考量。目前,在东南亚旅游业发达的地方,房子肯定不愁租不出去。

第三类是,海外炒房团要求更新的资产多元化配置。前几年在欧美发达国家低价炒房之后,现在加拿大、美国、澳大利亚这些发达国家的房价被炒高了,正逐渐失去了吸引力。而如今海外炒房者想借用“一带一路”契机,对自己的资产进行多元化配置。在海外炒房团看来,一些东南亚国家的首都、面积小、总价较低的房型,耗用资金较少,未来升值空间却较大。

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随着近年来国内经济形势的走强,广大民众收入都在快速提高。很多人现在手中有较多余钱,但却无力在中国的一线城市或者发达国家投资房产。而出于资产保值增值的需要,也只能将目光投向受到“一带一路”政策所倡导的东南亚房地产市场。那么在东南亚置业的吸引力为何会快速上升呢?

东南亚国家身处“一带一路”经济带之上,随着经济形势的好转,东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。中国的低端制造业正在向东南亚转移,劳动密集型产业过去之后,人口将不断集聚,房价也会逐渐上涨。目前,东南亚国家房产正是投资的洼地。

再者,与中国一线城市和美国房价相比,东南亚城市房价也极具诱惑力。相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说,东南亚国家的房源优势在于,价格没有那么高。这意味着,首付款也相对较低。

“寻找安全可靠的投资方向,回避高风险的项目”无疑是全球投资者的共同点,未来海外房地产仍将是投资热点,而不断向上发展的经济、较高的租金收益都是投资东南亚国家房产的利好原因,相较于英美澳发达国家,东南亚地区国家税费相对较低,是值得考虑的。

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